¿Como generan ingresos las inversiones en Bienes Raíces?

real estate Nov 11, 2020

 

 

 

Casas, apartamentos, oficinas, centros comerciales, terrenos – todos están bajo el mismo paraguas del sector inmobiliario. De los muchos beneficios que traen las inversiones en bienes raíces, la capacidad única de recibir rendimientos a través de ingresos (mensuales, trimestrales, etc.)  y de las apreciaciones de los activos es de los puntos más atractivos para muchos inversionistas. En ciertos casos, las inversiones en bienes raíces pueden generar ingresos y simultáneamente apreciarse en su valor intrínseco. Los métodos en que las inversiones inmobiliarias pueden obtener estos rendimientos – así como los métodos en que las inversiones reciben los rendimientos – varían según la inversión. En este artículo, exploraremos los fundamentos de como las inversiones inmobiliarias generan dinero de las distintas estructuras de inversión en el mercado.

Las inversiones inmobiliarias se dividen en dos categorías generales: deuda y capital. Primero vamos a ver las principales diferencias entre estos dos tipos de inversiones para después poder entender cómo se estructuran los rendimientos derivados de los ingresos recurrentes o de apreciación.

 

Deuda:

Bajo un préstamo de bienes raíces, el inversionista presta dinero a un prestatario (típicamente un comprador o desarrollador de bienes raíces). El inversor gana ingresos durante el periodo de vida del préstamo, generalmente a una tasa fija, siguiendo un calendario de pagos regulares de intereses sobre el principal del préstamo. Una inversión de deuda suele ser menos riesgosa que una inversión de capital; sin embargo, hay muchos factores que influyen en los riesgoso que puede ser cada inversión individual como veremos a continuación. 

Capital:

Una inversión hecha estrictamente con capital para la compra de acciones le da al inversionista ciertos derechos de propiedad de un activo físico. Una inversión en acciones le da derecho al inversor a reclamar el dinero obtenido de cualquier apreciación obtenida por el activo cuando se vende. Los rendimientos de apreciación que obtiene el activo se realizan generalmente en un pago único, en forma de ganancias de capital. De igual forma, una inversión de capital le da al inversionista la capacidad de recibir ingresos regulares de los pagos de rentas durante el periodo de vida de la inversión (por lo regular mensual o trimestralmente). Y mientras que las inversiones de capital permiten a los inversionistas a obtener ingresos derivado de rentas y apreciaciones, a menudos estas son más riesgosas que las inversiones de deuda.

Como lo hemos establecido, tanto la deuda como las inversiones en capital son capaces de obtener ingresos consistentes. Estos ingresos son ganancia solamente mientras el inversionista es dueño de su inversión; a diferencia de las ganancias por apreciación, en donde se tiene que vender el activo para obtener ganancias de ella. El ser dueño y propietario de la propiedad es lo que permite al inversor cobrar los ingresos obtenidos de sus activos generadores de ingresos.

Ahora examinaremos como la generación de ingresos suele funcionar para las inversiones de deuda en el sector inmobiliario.

 

Ingresos por pagos de intereses de prestamos

Una inversión por medio de deuda es un acuerdo en el cual un inversionista presta dinero a un comprador o desarrollador de bienes raíces para luego recibir intereses sobre el principal prestado. El inversionista recibe retornos (ingresos) de los pagos de intereses mientras que el préstamo madura y termina de ser pagado. Estos pagos por lo general son mensuales – lo que convierte esta opción de inversión en algo atractivo para quienes buscan ingresos “pasivos” o “residuales”. Y aunque las inversiones en deuda solo obtienen ingresos mensuales/trimestrales, ofrecen la ventaja de ser menos riesgosos que las inversiones de capital gracias a su posición en la “capital stack” (pila de capital).

 

 

 

La deuda ocupa la posición más ‘alta’ dentro de la pila de capital, siendo la “base”. Esto significa que tiene la máxima prioridad para reembolso. Los inversores en esta ‘sección’ reciben su principal más intereses antes de que un inversor de capital pueda recibir cualquier tipo de rentabilidad (independiente del potencial de ingresos de las rentas). Por ejemplo, si un propietario vende su propiedad mientras hay un préstamo abierto para dicha propiedad, el propietario debe pagar el préstamo en su totalidad al prestamista antes de que puedan obtener ganancias derivado de la apreciación de la propiedad.

Dentro de este pilar de deuda, existe una división adicional entre los tipos de deudas que determina la prioridad de repago. La deuda ‘senior’ es la más alta y por lo tanto tiene los primeros derechos a repago. Le siguen la deuda junior y la deuda mezzanina y después las porciones de capital preferente y común.

Además de su nivel de prioridad en la pila de capital, las inversiones en bienes raíces de deuda pueden o no estar aseguradas. Un inversionista con una inversión de deuda asegurada tiene el derecho a anular la hipoteca de la propiedad en caso de incumplimiento del préstamo para así recuperar el valor del préstamo original. Las inversiones de deuda senior suelen ser aseguradas, mientras que otras inversiones de deuda varían según los términos de inversión. 

 

Invirtiendo en préstamos inmobiliarios

Los préstamos inmobiliarios suelen ser de cantidades substancialmente grandes – esto los limita a fondos e inversionistas institucionales quienes son capaces de prestar grandes sumas de capital por periodos prolongados de tiempo. Los inversionistas acreditados pueden acceder a inversiones de deuda inmobiliaria a través de fondos de capital privado, sin embargo, la mayoría de los inversionistas ‘retail’ pueden acceder a inversiones de deuda inmobiliaria a través de un fondo de inversión inmobiliaria (REIG, REIT), un fideicomiso de inversión, o alguna plataforma de ‘crowdfunding’.

 

Ingresos de pagos de las rentas

Las inversiones en capital también pueden generar su propio flujo de ingresos mediante pagos de rentas. La tenencia tradicional de acciones da a los inversionistas el derecho de arrendar la propiedad a los inquilinos para obtener ingresos a través de los pagos de alquiler. Hay que mencionar que existen ciertas diferencias entre las inversiones de deuda y capital que afectan el potencial de ingresos para cada uno.

A diferencia de una inversión en deuda, que generalmente tiene una tasa de rendimiento fija durante un período de vida definido, una inversión en acciones genera ingresos por renta que pueden cambiar con el tiempo – incrementar o reducirse con relación a la demanda del mercado.

El potencial de ingresos también se basa en las tasas de ocupación de los activos/propiedades, que de la misma manera varía dependiendo la propiedad y el mercado. Esto significa que los inversionistas en renta variable suelen correr un riesgo más alto para recibir ingresos – pero igualmente tienen el potencial de obtener una tasa de rentabilidad más alta. Además, las inversiones en acciones comunes no suelen tener periodos de tenencia predefinidos y pueden durar tiempo indefinido – dándole al inversionista la posibilidad de generar más ingresos por un periodo más prolongado.

La propiedad de acciones comunes ofrece un potencial de renta, mientras que las inversiones de capital preferentes ofrecen un flujo de caja más similar a las inversiones en deuda. Al igual que un pago de intereses de un préstamo, las inversiones de capital preferente ofrecen una tasa de rendimiento fija comúnmente conocida como “rendimiento preferido”. Debido a su posición media en la pila de capital, las inversiones de capital preferentes reciben pagos hasta que hayan alcanzado la tasa de rendimiento preferente acordada y después de que todas las inversiones en deuda hayan sido reembolsadas, y antes de que los inversores en acciones comunes reciban su rendimiento.

 

Inversiones de capital inmobiliario para recibir ingresos

Las inversiones en capital común son más fáciles de acceder que las inversiones en deuda. Los inversionistas individuales pueden comprar una propiedad de inversión y gestionarla por sí solos. Sin embargo, debido a las altas sumas de dinero, conocimiento y compromiso de tiempo que se requiere para realizar una inversión directa, los inversionistas individuales suelen estar limitados en el número y los tipos de propiedades que pueden comprar y gestionar por sí solos.

Al igual que con las inversiones en deuda, las opciones de inversión en fondos comunes, como fondos de inversión, REITs/REIGs, plataformas de inversión independientes, ofrecen una alternativa para invertir sumas más pequeñas de dinero en varios tipos y números de activos. Si bien es más factible que un inversionista individual invierta en una vivienda unifamiliar – un fondo de inversión le da al inversor acceso a inversiones en un rango más amplio de bienes raíces comerciales en distintas ubicaciones a una fracción del tamaño total de la inversión.

 

Apreciación en las inversiones inmobiliarias

Los bienes raíces tienen la capacidad distintiva de generar ingresos y apreciarse. Un inversionista de capital puede obtener ingresos consistentes de los pagos de alquiler mientras la propiedad en sí se aprecia. Al momento de que se venda la propiedad, el inversionista puede vender su inversión y recibir cualquier apreciación del valor de la propiedad en forma de ganancias de capital; además de cualquier ingreso previamente obtenido durante el período de tenencia de la inversión.

Al igual que los ingresos por renta, el valor de la propiedad puede cambiar con la demanda. Si bien una inversión en deuda puede estructurarse para garantizar una determinada tasa de rentabilidad, la dependencia de una inversión en acciones del mercado la hace más riesgosa.

Pero, por el mismo motivo, también significa que una inversión en acciones ofrece un mayor potencial de rentabilidad.

Los bienes raíces son una inversión a largo plazo que típicamente dura por lo menos cinco años. A diferencia de las acciones, la apreciación de muchas propiedades se maximiza en el transcurso de varios años, con aumentos de valor que generalmente ocurren a un ritmo más lento. Y aunque los bienes raíces suelen apreciarse más lentamente, los valores de las propiedades son menos volátiles y tienen menos fluctuaciones en su valor a comparación que la mayoría de las acciones.

 

Invirtiendo para la apreciación – Inversiones de Capital

Como lo hemos comentado, hay distintas maneras de realizar inversiones de capital en el sector inmobiliario, incluyendo inversiones directas, fondos de inversiones, REITS, y plataformas de inversión. El vehículo en el que se realice la inversión de capital influye en la forma que el inversionista recibe sus rendimientos y ganancias, así como la forma en la que pagan sus impuestos.

Por ejemplo, un inversionista con una inversión directa puede obtener sus ganancias de capital directamente de la venta de la propiedad o activo. Por otra parte, un inversor con una inversión a través de un fondo puede recibir ganancias de la venta de una propiedad a través de una distribución de fondos o a través de un aumento en el valor de las acciones que posee. Ambas vías ofrecen ventajas y desventajas, lo que hace cada opción más o menos atractiva para los inversionistas dependiendo de sus objetivos y recursos financieros.

Independientemente de cómo decidas invertir en bienes raíces, el proceso de análisis y evaluación de la propiedad y su potencial de inversión es clave antes de realizar la transferencia de capital. Si se invierte de manera independiente, todo el trabajo y responsabilidad recaerá en los hombros del inversor, mientras que si lo haces a través de un equipo experimentado y profesional como lo es ZALD, te desocupas de todo el trabajo tedioso y tardado de análisis. Debido a que las propiedades inmobiliarias suelen ser inversiones a largo plazo, es importante elegir la opción correcta que se alinee a sus objetivos financieros. Al elegir la inversión acertadamente, esta puede convertirse en una fuente útil de ingresos constantes en su portafolio de inversiones – agregando el factor apreciación el cual ofrece la oportunidad de recibir las ganancias de capital. Quienes han invertido en bienes raíces – históricamente – han superado a quienes no lo han hecho.

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